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| 規(guī)范建立業(yè)主大會(huì)制度的思考與實(shí)踐 |
| 發(fā)表時(shí)間：2009-11-19 瀏覽：2213 |
去年六月，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例作為我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，業(yè)主大會(huì)制度便是其中之一。為了深入貫徹落實(shí)條例，成都市房管局制定了《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），《規(guī)程》以條例為依據(jù)，以維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益為目的，以物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)為基本原則，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立、運(yùn)作進(jìn)行了全面具體的規(guī)定，特別是著重解決了一些當(dāng)前在業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作過程中比較突出的疑難問題,是今后我市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作的重要依據(jù)。對(duì)物業(yè)管理非常重要的責(zé)任主體一方的業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的規(guī)范，是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要體現(xiàn)，是行業(yè)健康發(fā)展的基石，將在我市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展中將起到十分積極、重要的作用。 隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，很多小區(qū)紛紛成立了業(yè)主大會(huì)。但是，在業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作過程中，也存在著一些問題。主要表現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的公同利益。如，發(fā)生在我市某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與部分業(yè)主同意將物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由0.24元調(diào)整為0.3元，由于不是多數(shù)業(yè)主做出的決定，被其他業(yè)主提起訴訟，法院判決這份不是依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。此外還有業(yè)主參與積極性不強(qiáng)、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)公司等之間權(quán)利義務(wù)不明確等問題，需要在政策上有更具可操作性的指引。 《規(guī)程》的制定，體現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主合法利益的原則，《規(guī)程》對(duì)業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為，有關(guān)政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任等做了明確的規(guī)定；二是在投票權(quán)數(shù)的確定上，充分體現(xiàn)了物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致的原則；三是針對(duì)在業(yè)主大會(huì)成立、運(yùn)作過程中出現(xiàn)的帶有普遍性的問題，如首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督等做了具體而明確的規(guī)定；四是對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的程序、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決形式等做了具體規(guī)定，較好地解決了過去業(yè)主因未能行使自身權(quán)利而導(dǎo)致的大量矛盾。 按照條例和《規(guī)程》的規(guī)定，籌備成立業(yè)主大會(huì)，開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作，最重要的是要做到程序的公開與公平，堅(jiān)持合法、合理、規(guī)范運(yùn)作的原則，在充分尊重廣大業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，用程序公開來保障業(yè)主權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。 一是業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作要做到公開、透明。業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)該關(guān)起門來討論決定業(yè)主大會(huì)才可以做的決定，盡管可能出發(fā)點(diǎn)是為了大家的利益，但往往會(huì)好心辦成壞事，得不到業(yè)主的認(rèn)同和理解，反而引發(fā)一些不必要的矛盾�！兑�(guī)程》對(duì)在業(yè)主大會(huì)籌備成立及運(yùn)作過程中需要公告的事項(xiàng)、公告的時(shí)間等做了明確的規(guī)定，充分體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的宗旨。業(yè)主大會(huì)籌備組在籌備成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定時(shí)，更多的是要在程序上保證全體業(yè)主都能夠參與到討論中來，《規(guī)程》規(guī)定需要及時(shí)向業(yè)主公告的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，做到整個(gè)過程透明化，積極聽取、采納業(yè)主的意見和建議。 二是應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)資料的檔案工作。對(duì)有關(guān)的公告、議事情況應(yīng)當(dāng)有清晰的記錄，同時(shí)，《規(guī)程》對(duì)表決票的制作、發(fā)放與回收等內(nèi)容也作了明確規(guī)定。以往大部分小區(qū)在業(yè)主進(jìn)行表決時(shí)，采用無(wú)記名投票的方式，由于表決需要的時(shí)間較長(zhǎng)，長(zhǎng)的近一個(gè)月，短的也需要數(shù)天時(shí)間，而操作過程中缺少嚴(yán)格有效的監(jiān)督，容易出現(xiàn)表決票遺漏、重復(fù)發(fā)放、回收，事后不易統(tǒng)計(jì)核對(duì)等問題，使表決的可信度打了折扣。新的規(guī)定明確了在表決票上應(yīng)對(duì)投票權(quán)人的有關(guān)情況進(jìn)行記載，在發(fā)放與回收過程中應(yīng)當(dāng)有簽字，以確保整個(gè)表決過程的真實(shí)有效，避免了無(wú)記名投票可能出現(xiàn)的弊端。業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行表決時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)這些規(guī)定執(zhí)行，規(guī)范運(yùn)作，才能保證業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)作經(jīng)得起廣大業(yè)主和時(shí)間的考驗(yàn)。 關(guān)于如何確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，《規(guī)程》就業(yè)主的投票權(quán)作出了新的規(guī)定，規(guī)定按照業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)，充分體現(xiàn)了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)管理權(quán)利與財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則，也體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致的原則。不同的業(yè)主，擁有的物業(yè)面積不同，在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中履行的義務(wù)不同，在投票權(quán)數(shù)上應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這些區(qū)別，才能真正公平地體現(xiàn)與保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。在具體操作上，《規(guī)程》規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般以每1平方米為1個(gè)投票權(quán)計(jì)算業(yè)主的投票權(quán)數(shù)。以往在確定業(yè)主投票權(quán)時(shí),采用業(yè)主一戶一票或100平方米一票的方式，這樣的操作有一定的方便之處。但實(shí)踐中普遍存在同一個(gè)小區(qū)有的業(yè)主只有一、二十平方米，有的一百三、四十平方米的情況，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積相差幾十甚至一百多平方米，作為同樣擁有一票，就顯得不盡合情合理。新的規(guī)定較好地解決了這一問題。同時(shí)，為了便于操作，《規(guī)程》還對(duì)表決票的制作作了具體的規(guī)定，即一般采用1個(gè)（戶）業(yè)主1份表決票的方式，而計(jì)算其投票權(quán)數(shù)則以為其所擁有的物業(yè)建筑面積在表決票上明確，當(dāng)然在最后的統(tǒng)計(jì)上較之過去顯得復(fù)雜一些，這也是不易兼得之選擇。 不少業(yè)主對(duì)自己小區(qū)物業(yè)的管理積極參與，不計(jì)辛苦，不計(jì)酬勞，為小區(qū)獲得良好環(huán)境與秩序做出了很多努力，但是，由于程序、操作等的不規(guī)范，不少地方也產(chǎn)生了一些問題，特別是由于沒有協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的意見，在沒有解決舊有問題的情況下，又引發(fā)了業(yè)主之間，業(yè)主與建設(shè)單位、物管公司之間新的矛盾，只有按照《規(guī)程》規(guī)范運(yùn)作，才能避免類似情況的發(fā)生。 在物業(yè)管理活動(dòng)中，作為物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的雙方，業(yè)主和物管公司是兩個(gè)重要主體，二者之間是相互制約，同時(shí)又相互協(xié)作、促進(jìn)的關(guān)系。處理好雙方關(guān)系，是保證物業(yè)服務(wù)合同正常履行，避免雙方糾紛的重要條件。要做到這一點(diǎn)，從業(yè)主的角度說，首先要在業(yè)主內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個(gè)小區(qū)、一個(gè)大廈，業(yè)主眾多，大家想法各異，而涉及到整個(gè)小區(qū)、大廈的共同利益時(shí)，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)形成集體意志，是最為有效的途徑。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，需要有熱心投身公益事業(yè)的業(yè)主積極倡導(dǎo)，更重要的是，業(yè)主大會(huì)必須建立在充分尊重和保障全體業(yè)主的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，真正做到“代表業(yè)主呼志，體現(xiàn)業(yè)主權(quán)益”，取得業(yè)主的理解、參與和支持。“規(guī)范運(yùn)作，良性發(fā)展”是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則，也是推動(dòng)業(yè)主合法權(quán)益實(shí)現(xiàn)，行業(yè)良性發(fā)展最主要的動(dòng)力。 |
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