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| 物業(yè)管理法律關系中的幾個問題 |
| 發(fā)表時間：2009-11-19 瀏覽：2392 |
在物業(yè)管理活動中之所以出現(xiàn)許多問題，一個主要原因是很多人對物業(yè)管理中的法律關系認識不清，錯誤地理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。物業(yè)管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，涉及一處物業(yè)區(qū)的法律關系是由幾個方面構(gòu)成，首先是開發(fā)物業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，隨后有物業(yè)管理公司、購房人（以后的產(chǎn)權(quán)所有人――業(yè)主）、使用人以及主要由業(yè)主代表構(gòu)成的業(yè)主委員會和向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務的有關單位，另外還有政府有關部門。上述幾個方面的物業(yè)管理法律關系的構(gòu)成都應該由物業(yè)管理法律規(guī)范來確定。所有參與物業(yè)管理的部門和人員都要認真學習物業(yè)管理法律規(guī)范，都要弄清楚什么是物業(yè)管理中的法律關系，樹立法制意識，只有這樣，物業(yè)管理工作才能搞好。
一、物業(yè)管理法律關系的概念 法律關系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即法律上的權(quán)利與義務關系。物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利與義務關系。物業(yè)管理法律關系的這一概念包括以下幾層含義：1、物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應當理順物業(yè)管理中的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方面的關系。怎樣理順其中的關系？我國的物業(yè)管理必須實現(xiàn)有法可依、依法辦事、違法必究的法制化運作。嚴格依照物業(yè)管理法律規(guī)范來調(diào)整物業(yè)管理活動，就會形成物業(yè)管理法律關系。2、物業(yè)管理法律關系是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整之下的物業(yè)管理主體之間的社會關系。這種社會關系既包括業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司之間的關系，也包括業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關系、業(yè)主與業(yè)主之間的關系、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關系，還包括上述主體與行政管理機關的關系等等。3、物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理各參加主體之間的權(quán)利和義務關系。物業(yè)管理法律關系并不是以物業(yè)管理行為與物業(yè)管理行為產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體的權(quán)利和義務為內(nèi)容的。比如，某物業(yè)管理公司與某房地產(chǎn)公司簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃等技術(shù)文件，還承諾“物業(yè)管理將達到國內(nèi)外先進水平。”房地產(chǎn)公司如約給付雙方合同中約定的物業(yè)管理費。雙方簽合同行為、物業(yè)管理公司提供文件的行為和房地產(chǎn)公司給付管理費的行為都不是物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔的義務才是物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容�！ �
二、物業(yè)管理法律關系的特征物業(yè)管理法律關系有如下特征：（一）物業(yè)管理法律關系是由多重關系共同組成的統(tǒng)一體，即它并非僅指某一對主體之間的關系，而是人們在取得、利用、經(jīng)營和管理物業(yè)的過程中形成的多重關系的組合。在這個多重關系中有主要關系和次要關系之分，比如：物業(yè)管理公司受業(yè)主管理委員會的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理公司與委托單位簽訂了委托管理合同。合同簽訂后，由物業(yè)管理公司向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關備案。在這個物業(yè)管理法律關系中，主要關系是物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會之間的關系，次要關系是物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)行政管理機關之間的關系。次要關系是從屬于主要關系的，也就是說，沒有主要關系的發(fā)生，次要關系也不會存在。（二）物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容即主體間的權(quán)利、義務既有平等主體間的民事關系，又有不平等主體間的行政管理關系。如前所述，物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關系是平等主體之間的民事關系，在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司作為一種民事主體，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營和對業(yè)主或非業(yè)主使用人提供特約服務，業(yè)主或非業(yè)主使用人給物業(yè)管理公司支付一定的勞務報酬。雙方的權(quán)利義務用物業(yè)管理合同的形式予以反映。另外，物業(yè)是城市的基本組成部分，管理維護物業(yè)及環(huán)境是一種重要的社會管理內(nèi)容，各種物業(yè)管理主體在公共安全、公共秩序、社會責任等方面也應當承擔一定的法律責任，所以政府或司法機關對開發(fā)建設單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、維護、監(jiān)控等方面存在著監(jiān)管關系。并不是說，只要界定和規(guī)范好業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系，政府就可以不用管了，在民事關系之外，還必須存在著行政管理關系�！ � 三、物業(yè)管理法律關系與物業(yè)管理法律規(guī)范 物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范與現(xiàn)實生活發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法律規(guī)范正是通過物業(yè)管理法律關系實現(xiàn)其調(diào)整一定社會關系的目的�！ 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生的前提如果沒有相應的物業(yè)管理法律規(guī)范的存在，就不可能產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。有些社會關系領域，比如業(yè)主與業(yè)主之間的友誼關系、業(yè)主與業(yè)主之間的愛情關系等等，一般不由法律調(diào)整，不存在相應的法律規(guī)定，所以也就不存在法律關系。還有些社會關系領域，比如，每月交物業(yè)管理公司的小區(qū)保安費究竟保什么？家里的財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理公司是否應承擔責任？雖然應該得到法律調(diào)整，但立法者的步伐跟不上物業(yè)管理實踐的需要，調(diào)整這些關系的一般規(guī)范還沒有成熟，沒有上升為法律，因此也不能產(chǎn)生法律關系。另外，還有些社會關系領域，由于一些人對物業(yè)管理概念認識不清，對物業(yè)管理法律規(guī)范理解不準確，也不能產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。例如，某住宅小區(qū)即將入住，但在物業(yè)管理方面出現(xiàn)問題。某機關將小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。由于小區(qū)的物業(yè)管理公司將對小區(qū)內(nèi)物業(yè)進行統(tǒng)一管理，該單位感覺物業(yè)管理費比較高，而且物業(yè)管理服務質(zhì)量也差強人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。發(fā)展商明確告知該單位，絕不能由其單獨進行物業(yè)管理。該單位對此不以為然。該單位員工認為，不是說業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理公司嗎？我們的權(quán)利你發(fā)展商有什么權(quán)力來干涉。所以雙方為此爭得不可開交�！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：新建居住小區(qū)必須統(tǒng)一實行物業(yè)管理，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)。該單位的住戶都是業(yè)主，他們有權(quán)利對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、審查、批評，也可以選聘、解聘物業(yè)管理公司。但是這種權(quán)利不能任意地、無限制地行使，而必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會應該是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿，在沒有業(yè)主委員會或繞過業(yè)主委員會的情形下，擅自作出決定。因為沒有相應的物業(yè)管理規(guī)范規(guī)定住戶入住時可以自己進行物業(yè)管理或單獨委托其他物業(yè)管理公司，假使這些住戶擅自這樣做了，他們自己所從事的物業(yè)管理只能是無效的，他們與單獨委托的物業(yè)管理公司之間根本不會產(chǎn)生物業(yè)管理法律關系。物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生的前提，它保證各種具體物業(yè)管理法律關系的建立都必須有嚴格的法律根據(jù)，廣而言之，保證全國物業(yè)管理法律規(guī)范的統(tǒng)一實施。反之，不根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范去建立物業(yè)管理法律關系，則必然使一個國家的法制的統(tǒng)一性遭到破壞。（二）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范實現(xiàn)的特殊形式物業(yè)管理法律規(guī)范屬于可能性的領域，而物業(yè)管理法律關系則屬于現(xiàn)實性的領域。同時，物業(yè)管理法律規(guī)范總是針對同一類情況、同一類人而制定的，物業(yè)管理法律關系則是在某一具體情況下具體的權(quán)利人與義務人之間所結(jié)成的具體的權(quán)利與義務關系。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范是抽象的，物業(yè)管理法律關系則是具體化了的。以建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》關于物業(yè)管理合同的法律規(guī)定為例，該合同的主體是針對一切業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的，該合同的內(nèi)容，管理項目、管理內(nèi)容、管理費用、雙方權(quán)利和義務、合同期限和違約責任也都沒有具體到是哪一個（××花園、廣場、大廈、公寓等）業(yè)主管理委員會和哪一個物業(yè)管理有限責任公司、委托管理的物業(yè)坐落于什么位置、委托管理事項有哪些、委托管理期限有多長（從何時起至何時止）、雙方具體的權(quán)利義務是什么、物業(yè)管理服務質(zhì)量達到什么要求、物業(yè)管理服務費用按什么標準收取、違約責任如何承擔等等；而當雙方根據(jù)該辦法簽訂合同，即建立物業(yè)管理法律關系時，物業(yè)管理法律關系的主體具體化了，比如××花園小區(qū)業(yè)主管理委員會與××物業(yè)管理公司簽訂了為期5年的物業(yè)管理委托合同。在這里，物業(yè)管理法律關系的主體、客體以及權(quán)利和義務都是具體的。如果說物業(yè)管理法律規(guī)范是人們抽象的行為模式的話，那么物業(yè)管理法律關系則是使物業(yè)管理法律規(guī)范在人們的實際行為中加以具體化的主要工具。物業(yè)管理關系的法律調(diào)整如果沒有物業(yè)管理法律規(guī)范就會缺乏根據(jù)，不能形成統(tǒng)一的社會秩序，我國目前的狀況正是如此，有人說：“全國缺乏系統(tǒng)完善的法律體系。半數(shù)以上的省、自治區(qū)、直轄市及較大城市沒有地方性法規(guī)，有的甚至連規(guī)范性文件都極少；即使在法制建設較早的地區(qū)，法規(guī)政策仍然存在結(jié)構(gòu)、體系、覆蓋面、執(zhí)法等許多缺陷甚至混亂現(xiàn)象。”反過來說，如果沒有物業(yè)管理法律關系也不可能使物業(yè)管理法律規(guī)范的抽象的一般的規(guī)定轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的具體的物業(yè)管理關系，形成現(xiàn)實的法律秩序。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系的統(tǒng)一是法律調(diào)整物業(yè)管理關系正常發(fā)揮作用的重要保證。
四、物業(yè)管理法律關系的種類物業(yè)管理法律關系可以根據(jù)不同的標準進行分類�！ 。ㄒ唬┢綑�(quán)的物業(yè)管理法律關系與隸屬的物業(yè)管理法律關系按照物業(yè)管理法律關系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，比如民法關系，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買人應當訂立書面商品房買賣合同，商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。這一類法律關系主要是指物業(yè)管理民事法律關系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是相互隸屬的，一方服從于另一方的，比如行政法關系，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)的管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督和指導。這一類法律關系主要是指物業(yè)管理行政法律關系。（二）一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系按照物業(yè)管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系。一般的物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是不具體的個人、社會組織或國家機關，如《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”這種物業(yè)管理法律關系的主體是指一切取得中華人民共和國國籍的擁有公民權(quán)的人，而并沒有具體化為哪一個人，所有我國公民的合法的房屋所有權(quán)都受到國家的保護，它是一種“一切人對一切人”的關系，即任何人都不能非法侵占、損毀其他公民的房屋。同時，一般物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生不需要特殊的事實，只要求國籍，因此它是與物業(yè)管理法律規(guī)范同時存在的，是一個國家經(jīng)濟制度和公民的法律地位的固定化形式。具體物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定，而且要有具體事實的發(fā)生。比如房屋租賃物業(yè)管理法律關系，出租人與承租人都是具體的，該物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生，不但要依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》的有關規(guī)定，還必須有承租人與出租人簽訂的租賃合同以及承租人向出租人租賃的事實的存在，否則該法律關系不能建立起來。（三）絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系具體物業(yè)管理法律關系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系。絕對物業(yè)管理法律關系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關系以“一個人對其他一切人”的形式表現(xiàn)出來。絕對物業(yè)管理法律關系最典型的是房屋所有權(quán)關系，房屋的所有權(quán)人是具體的，而義務人則是不具體的一切人，他們都有義務不得侵犯權(quán)利人對房屋的占有、使用、收益和處分。相對物業(yè)管理法律關系的主體，無論權(quán)利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則以“個人對個人”的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關系最典型的形式是商品房銷售合同的債權(quán)關系，買賣雙方互為債權(quán)債務人。債權(quán)人（某一個具體的購房人——業(yè)主）享有請求債務人（開發(fā)商）將約定的房屋按時交付的權(quán)利，債務人（開發(fā)商）負有滿足該項請求的義務；債權(quán)人（開發(fā)商）享有請求債務人（購房人——業(yè)主）按約支付價款的權(quán)利，債務人（購房人——業(yè)主）負有滿足該項請求的義務。在上述債權(quán)關系中，債權(quán)人與債務人都是具體的，而且債權(quán)人享受的權(quán)利依賴于債務人承擔自己的義務，否則債權(quán)人的權(quán)利也不可能得到享受。 |
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下條新聞：淺議物業(yè)管理在實踐中的困境及其解決對策
上條新聞：關于印發(fā)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》
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