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| 論和諧居住區(qū)的構(gòu)建 |
| 發(fā)表時間：2009-11-19 瀏覽：1910 |
國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，政府執(zhí)政能力的提高，發(fā)展的形式也在發(fā)生著變化，物業(yè)管理企業(yè)必須審時度勢，調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，精心構(gòu)建和諧的 居住區(qū)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造更大的空間。
一、和諧是人類永恒的追求和諧社會的含義是什么?胡錦濤總書記說:“我們所要建設(shè)的社會主義和諧社會，應(yīng)該是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。”他又說:“我們要構(gòu)建的社會主義和諧社會，應(yīng)該是一個充滿創(chuàng)造活力的社會，是各方面利益關(guān)系得到有效協(xié)調(diào)的社會，是社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全的社會，是穩(wěn)定有序的社會。” 和諧是人類誕生以來的不斷追求。中華民族為和諧創(chuàng)造了無數(shù)格言:和衷共濟、和睦相處、和諧有序、和藹可愛、和顏悅色、和風(fēng)細雨、和光共塵、和氣生財……都是以和為貴。因此總書記說:“實現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，始終是人類孜孜以求的一個社會理想，也是包括中國共產(chǎn)黨在內(nèi)的馬克思主義政黨不懈追求的一個社會理想。” 自古人們就追求“世界大同”、“理想王國”---民主、法治、平等、自由、博愛、富庶、協(xié)調(diào)、同富、共享、和諧的"天人合一"的理想世界。讓我們認真學(xué)習(xí)總書記的教誨，努力修養(yǎng)自身，把構(gòu)建和諧社會的責(zé)任承擔(dān)起來。
二、和諧從居住社區(qū)起航隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮，物業(yè)管理行業(yè)的興起，社會化的居住自然而生:一幢幢高樓平地拔起，一片片小區(qū)逐漸形成，人居美宅、眼望美景、心想美鄰，和諧社會的理想隨之萌生。社區(qū)已是城市的細胞，是城市管理的依托，從前的"單位人"變成了今天的"社會人",以單位人群為中心的生活環(huán)境，變成以"社會人群"為中心的生活環(huán)境。社區(qū)變成了城市居民日常生活、工作、休閑、娛樂的基地，社區(qū)也變成了各種利益關(guān)系互相交織、各種矛盾、糾紛比較突出的集中地。"昔孟母，擇鄰處"的和諧需求，己是業(yè)主購房、開發(fā)商建房、物業(yè)公司管房的關(guān)鍵要素。 和諧是中華民族五千年的傳統(tǒng)文化，和諧是人們社會道德規(guī)范的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，和諧是房地產(chǎn)開發(fā)商對"人居化"建設(shè)理念的升華。開發(fā)建設(shè)的理念，應(yīng)把“天、地、人”三和融洽在一起，從規(guī)劃設(shè)計上就營造一種和諧的氛圍，將“不和諧”的因素用規(guī)劃設(shè)計、樓盤地理、風(fēng)水走勢，人性化取向等和諧理念，使其融人到中國傳統(tǒng)的人居概念中，協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，達到最佳狀態(tài)，和諧開發(fā)、和諧物管、和諧人居、和諧社區(qū)、充滿活力、人際溫馨、秩序井然的社區(qū)環(huán)境。 城市是社會的載體，社區(qū)是城市的細胞，社區(qū)的和諧也是城市的和諧、社會的和諧、國家的和諧。因此，和諧應(yīng)從社區(qū)里起航，從細節(jié)里做起，從鄰里和睦顯現(xiàn)。“遠親不如近鄰”,“千金買鄰”正是人們追求和諧社區(qū)的企盼，擇---我心中的好鄰居。
三、和諧來源遵法守約 構(gòu)建和諧社區(qū)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，人們對此不僅要有追求，理念，更需要社區(qū)管理層、服務(wù)部門、社區(qū)居民共同長期努力，才能營造出溫馨、美好的社區(qū)生活氛圍。然而，目前來自社區(qū)個別業(yè)主中的不和諧雜音，甚至是丑陋行為，造成了對社區(qū)和諧環(huán)境的污染，給建筑和諧社區(qū)設(shè)置了障礙。以往政府、社會、媒體、業(yè)主對房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司的譴責(zé)、曝光，可以說是面面俱到，一浪高過一浪，其結(jié)果是越來越引起社區(qū)的不和諧，起來越使矛盾復(fù)雜化，其原因就是這些譴責(zé)偏離了法律法規(guī)，違背了物業(yè)服務(wù)合同;一切依合同為準(zhǔn)則，應(yīng)是所有人共同的信條;沒有合同關(guān)系，一切都不存在，不依合同中的內(nèi)容去行為，都是違法行為;有些報導(dǎo)，沒有引導(dǎo)人們遵法守約的作用，反而對個別違法、違規(guī)行為起到了蠱惑作用，使明令禁止的行為也隨意為之，并且認為是合法行為，在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生了若干不和諧陰影：1,、擅自“住改非”。在居住小區(qū)的住宅樓內(nèi)，不知從何時起,"人駐"了一批又一批各類公司、各類飲食店、托兒所、培訓(xùn)班、美容院等。買的住宅房，變非住宅使用，節(jié)省近一半的房價，省一多半的物業(yè)服務(wù)費，減少了設(shè)備設(shè)施的維修費，……使住宅的價格直線攀升，影響了房地產(chǎn)市場的正常秩序。居民喊不安，物業(yè)公司喊難管，市場秩序喊:昆亂。在調(diào)查中，g個公司的小老板說:"搬人住宅樓后，小區(qū)有2000戶，潛在客戶不少，物業(yè)服務(wù)費按面積繳納，用水用電享受居民生活用水用電價格，每個月各項費用至少要減少3000元左右，而且生意還很紅火"。因此，該小區(qū)就有20多家公司將"住"改了"非",電梯24小時運轉(zhuǎn)，道路己被車輛占滿，人來人往形同市場，一天之內(nèi)8家業(yè)主被盜。物業(yè)公共部分的使用費和維護費全由業(yè)主平均分攤，增加了業(yè)主負擔(dān)，業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。這樣的小區(qū)，哪有和諧，哪有安全;然而像這樣"住改非"的小區(qū)不是個別，而是普遍。2、將房前屋后草坪、屋頂花園等公共部分列為已有，隨意搭建、更改，有的種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)兔等。3、各種車輛亂停亂放，有車庫也不用，影響交通，影響區(qū)容，但車輛丟失或受損時，反而與物業(yè)公司吵鬧賠償，否則不交各種服務(wù)費用。4、沒有合同意識。不按合同與業(yè)主公約行事，要求物業(yè)公司無限服務(wù)成了習(xí)慣，沒滿足其要求，就以各種理由不交或拖欠服務(wù)費用。只講享受，不講付出。5、沒有公共責(zé)任意識。只想自己利益，為了自己之利，不顧他人之利。如擅自破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)，特別是室內(nèi)裝飾裝修時，不按建設(shè)部l10號令規(guī)定執(zhí)行，不向物業(yè)公司申報，不用有資質(zhì)的裝修企業(yè)，不與物業(yè)公司簽訂合同，裝修垃圾亂倒，污染環(huán)境，樓內(nèi)搬運裝修材料損壞電梯、樓梯、走廊、墻面、樓梯扶手等，使其他業(yè)主怨聲載道，一種不和諧的氣氛籠罩著住宅小區(qū)。6、擅自封閉陽臺。擴大空間占用面積，隨意搭建戶外晾衣架，影響小區(qū)整體景觀，侵害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益。7、開發(fā)商為了使小區(qū)有一個優(yōu)美整齊的外觀，已經(jīng)在建設(shè)中預(yù)留了空調(diào)外機安裝的位置，但個別業(yè)主不惜破壞小區(qū)的整體美，隨意在外墻打眼，我行我素，不昕勸阻。8、在規(guī)劃設(shè)計上有規(guī)定，業(yè)主購房時也知道，不準(zhǔn)隨意在窗外加裝防盜網(wǎng)、遮雨蓬等，個別業(yè)主強行加裝，給小偷設(shè)置了攀登階梯，使相鄰業(yè)主被盜。9、天井、屋頂本是全體業(yè)主的共有共用部位，卻被個別業(yè)主變?yōu)樗接�，搭建違規(guī)建筑物，如鴿子窩、儲存室、花架、晾衣架等。10、有的業(yè)主無證養(yǎng)犬，給他人帶來心理恐懼;有證養(yǎng)寵物者，在遛寵物時隨意讓其在公共娛樂環(huán)境便溺，污染環(huán)境，其他業(yè)主強烈不滿。ll、在樓道、門廳、走廊等公用部位堆放雜物、放置鞋箱、自行車等，更有甚者，將自家的生活垃圾也放在走廊過道。12、小區(qū)內(nèi)的樹、花、草、雕塑、長廊、涼亭等，是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，應(yīng)該倍加珍惜，但個別業(yè)主缺乏公共責(zé)任意識，有的為利折摘花卉，有的為方便而踐踏草坪走"捷徑"。l3、個別業(yè)主素質(zhì)低下，不僅高樓拋垃圾，更有甚者還高樓拋糞便、高樓潑水、高樓放炮。 14、上層業(yè)主裝飾裝修房屋，造成下層業(yè)主家房屋滲水，不予承擔(dān)責(zé)任，不給人家賠償;此種侵權(quán)，是影響業(yè)主間和諧的最大障礙。
四、和諧居住區(qū)的構(gòu)建上述種種不文明行為、違規(guī)行為、有些是侵權(quán)行為，給小區(qū)居民的鄰里和睦帶來危害，給社會的安定團結(jié)帶來危害。一是造成業(yè)主與業(yè)主間的矛盾不斷;二是造成業(yè)主、物企間隔閡不斷;三是業(yè)主過激行動，到政府信訪上訪、違法鬧事不斷;四是媒體的不真實炒作不斷。這些，使政府形象受到損害，使社會秩序受到損害，使和諧環(huán)境受到損害。因此，要想構(gòu)建和諧社會，如何減少或杜絕居住小區(qū)業(yè)主違規(guī)行為的發(fā)生、如何將引發(fā)小區(qū)各種矛盾的導(dǎo)火索熄滅在萌芽狀態(tài)之中，是營造和諧社會、和諧社區(qū)最關(guān)鍵、最重要的問題，也是驗證各級政府執(zhí)政為民的宗旨和執(zhí)政能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，建議各級政府和相關(guān)管理部門能從以下幾個方面進一步強化我們創(chuàng)建和諧社區(qū)的工作：1、目前國家規(guī)范人們行為的法律法規(guī)越來越完善，單就小區(qū)物業(yè)管理而言，已有l(wèi)994年國家主席頒發(fā)的29號令(房地產(chǎn)管理法),有2003年國家總理頒發(fā)的379號令(物業(yè)管理條例);而且國家相關(guān)主管部門為貫徹落實"法"和"條例"還相繼出臺了若干行政法規(guī)，如2004年建設(shè)部令第125號(物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法)、2003年建設(shè)部130號文件(前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法)和l31文件(業(yè)主大會規(guī)程)、2003年國家發(fā)改委和建設(shè)部l864號文件《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和2004年1428號文件(物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定)、2004年建設(shè)部l55號文件(前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本)和l56號文件(業(yè)主臨時公約示范文本)、2002年建設(shè)部令第110號(住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法)、2000年建設(shè)部令第80號(房屋建筑質(zhì)量保修辦法)、2004年中物協(xié)1號文件(普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn))等等。我認為現(xiàn)在的嚴重問題不是無法可依，而是有法不依和執(zhí)法不嚴，其中政府部門在面對違法行為不作為是最為嚴重的問題，如違規(guī)裝修、"住改非而不見、聞而不問、報而不糾、亂而不治。2、如果說目前法規(guī)不完善、不健全、有缺欠、有遺憾，那就是各級條例、規(guī)則、規(guī)定、辦法等，對開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的規(guī)范性約束、規(guī)則、限制、懲罰不僅多而且具體，相反對業(yè)主、使用人、出租戶、尤其對小業(yè)主、個體使用人的規(guī)范性約束、規(guī)則、限制、懲罰等沒有或者很少，既或有一條也不具體;如亂堆雜物、亂停車輛、高空拋物等，說其違法，有點高攀;說其違規(guī)，又難于處置。但由此引起的糾紛、矛盾、不和諧都非常之多。遺憾的是法律法規(guī)對這些"常見病"、"多發(fā)病"都沒有法規(guī)上的"預(yù)防、治療"辦法，造成"病役"蔓延、擴散，危及居住小區(qū)的安全，使不和諧現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。建議在制定法律法規(guī)時盡可能細化，凡法規(guī)涉及到的主體間的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任一律平等，以體現(xiàn)法律的公正性。3、加強行政行為的及時性、效率性和權(quán)威性。政府相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立處理居住小區(qū)業(yè)主、使用人違規(guī)行為應(yīng)急機構(gòu)，司法部門應(yīng)設(shè)立小區(qū)現(xiàn)場法庭�，F(xiàn)在處理違規(guī)行為的程序是:違規(guī)行為發(fā)生物管勸阻無效，報告業(yè)委會，勸告發(fā)整改通知書無效，報區(qū)房地產(chǎn)主管部門處置，報市房地產(chǎn)行政主管部門，發(fā)行政處置通知書無效，物業(yè)管理(或被侵權(quán)業(yè)主)起訴到法院，立案，開庭，告知宣判，執(zhí)行。上述程序少則半年，多則l年至2年。這時的違法行為己由一人蔓延到多人、行為上的違法又變成觀念上的合法，本屬星火易熄，己變成燎原難滅。能建立起類似1l0報警機構(gòu)那樣，一接報案，立到現(xiàn)場，遏制違規(guī)，杜絕效仿，執(zhí)政為民，雷厲風(fēng)行，業(yè)主擁護，社會安定。4、物業(yè)管理企業(yè)與人員要推進科技化管理水平，加強學(xué)習(xí)，善于總結(jié)，不斷提高服務(wù)意識，培育研究服務(wù)技巧。物業(yè)管理是綜合管理科學(xué)，是科學(xué)發(fā)展觀與政府執(zhí)政能力的完美體現(xiàn)。同樣小區(qū)，管理人員水平不同，效果大相徑庭。我們應(yīng)該看到的事實情況是:故意違規(guī)業(yè)主是少數(shù)，惡意違規(guī)業(yè)主更是個別;絕大多數(shù)業(yè)主，只要管理者以人為本，以誠相待，以合同為準(zhǔn)則，以服務(wù)為宗旨，以維護全體業(yè)主合法權(quán)益為目的，注意工作方法，運用工作技巧，找準(zhǔn)糾違時機，一定會得到絕大多數(shù)業(yè)主的理解、支持和擁護。嚴格貫徹"物業(yè)管理條例",執(zhí)行物業(yè)管理人員崗前崗后的不斷培訓(xùn)，是提高服務(wù)意識和管理水平的有效途徑。多舉行現(xiàn)場交流會，即交流對違規(guī)行為的預(yù)防、處理，也交流管理的經(jīng)驗、成效，有助于推動物業(yè)管理水平的提高。5、現(xiàn)在服務(wù)者(物管人員)有接受教育、培訓(xùn)的機會和管理機構(gòu);而被服務(wù)者(業(yè)主、使用人)則沒有接受教育、培訓(xùn)的機會和管理機構(gòu)，對此法律沒有規(guī)定，政府也沒有政策。有許多業(yè)主尚不知究竟什么是物業(yè)管理，什么是業(yè)主公約，什么主自治自律，小區(qū)為什么必須實行統(tǒng)一專業(yè)化理、物業(yè)管理有哪些法律法規(guī)、小區(qū)內(nèi)哪些是7共用財產(chǎn)等等。小區(qū)內(nèi)有些業(yè)主一是不知法，不懂法，三是不守法，一切從個人利益出發(fā)，社會群體觀念，舊習(xí)成陋習(xí)。因此，要采取措施,高業(yè)主的道德素質(zhì)，使其成為文明居住、守法遵約、和諧友愛的小區(qū)主人：l、區(qū)、市房管部門聯(lián)合辦事處、居委會一起舉辦業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理基本知識。2、社會媒體要對業(yè)主進行法律法規(guī)的宣傳報導(dǎo)，特別宣傳違規(guī)后的處理結(jié)果，從正面引導(dǎo)業(yè)主守法居住、遵約維權(quán);3、宣傳發(fā)揮業(yè)主委員會作用，使業(yè)主委員會主任、成員熟知其職責(zé)，如何進行自我約束，自我管理、自我監(jiān)督，業(yè)主的事自我解決的自律能力; 4、小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，需要業(yè)主、業(yè)委會、居委會、物管企業(yè)、通力合作、共創(chuàng)和諧;小區(qū)內(nèi)業(yè)主中的單位職工、各級領(lǐng)導(dǎo)、教授學(xué)者、工商企業(yè)者應(yīng)發(fā)揮各自優(yōu)秀素質(zhì)修養(yǎng)，配合物業(yè)管理公司守法守約，和睦相處，共建和諧居住環(huán)境。
縱觀古今，成大器而持久者、國泰民康時，君民無不以"德"先行。"德"之廣泛含義古今相同，有"德"就能"和"，有“和”就能乘風(fēng)破浪，順勢而行。目前在市場初創(chuàng)時期，也是"缺德少和"時期，因此關(guān)注人群的和諧，關(guān)注社會的和諧，特別是關(guān)注人群集聚地小區(qū)的和諧，己是政府、開發(fā)商、物管商、業(yè)主共同的必修課。讓我們以"德"為先，以"和"為貴，關(guān)注國政，關(guān)注民生，構(gòu)建共存、共生、共榮的和諧社會。 |
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