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| 談物業(yè)管理公司的責權一致 |
| 發(fā)表時間：2009-11-12 瀏覽：9834 |
談物業(yè)管理公司的責權一致劉女士住某小區(qū)一樓， 由于該樓某業(yè)主進行裝修，將裝修殘余物等倒入下水道，形成堵塞。樓上各單元排出的污水不能流出，逐漸由劉女士房間地漏處冒出，造成了損失。劉女士認為物業(yè)公司未盡到管理職責，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。
對此事件，我是這樣認為的： 物業(yè)公司系物業(yè)管理企業(yè)法人，以提供的物業(yè)管理服務為業(yè)務內(nèi)容與宗旨。公司所應履行的義務、承擔的責任、享有的權利，均由各類物業(yè)管理合約、協(xié)議等賦予并作明確規(guī)定。假如因物業(yè)公司違反法律及相關契約之規(guī)定，而招致劉女士受損，則物業(yè)公司必應承擔相應民事責任。反之，則物業(yè)公司不應承擔民事責任。劉女士受損的原因是下水管道被堵塞而冒水，下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂傾裝修廢棄物。所以我們就要嚴格分析，在這兩個環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司是否很好地履行了其管理職責。
該小區(qū)的物業(yè)管理公約規(guī)定，物業(yè)公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設施的維護、養(yǎng)護。實踐工作中，該物業(yè)公司內(nèi)部規(guī)定，污水管道每月至少清理一次，遇有臨時保修則另行清理，遠遠大于公約規(guī)定工作量。就在事發(fā)前幾天，物業(yè)公司剛剛完成該樓污水管道的例行清理。所以，物業(yè)公司完全盡到了設備日常維護的職責。
同時，該小區(qū)物業(yè)管理公約規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物業(yè)部申報，領取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。本案中，物業(yè)公司確實也按照規(guī)定與前述裝修業(yè)主及施工隊伍簽定了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應遵守的規(guī)定，并經(jīng)常派員至裝修現(xiàn)場巡視。這次事件，是裝修工人在逃避物業(yè)公司監(jiān)管的情況下，偷偷將裝修廢棄物傾倒入極為隱蔽的污水管道中造成的。此種情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司的管理范圍及力量以外，物業(yè)公司不可能察覺。所以在這個問題上，物業(yè)公司亦沒有疏漏。 綜上所述，應當認為物業(yè)公司已經(jīng)依法履行物業(yè)管理合約規(guī)定的各項義務與職能，在此事件中，物業(yè)公司并無過錯，與劉女士的損害結果間沒有直接的法律因果關系，因此物業(yè)公司不應承擔任何賠償義務，向物業(yè)公司提出索賠要求是一種法律關系主體混淆的表現(xiàn)。
那么劉女士家中遭受的損失，應該由誰來承擔賠償責任呢？我國《民法通則》第一百零六條規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任”，建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十九條明確規(guī)定：“因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應由家庭居室裝飾裝修的委托人負責修復和賠償；如屬被委托人的責任，由委托人找被委托人負責修復和賠償”。這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作造成的，主觀主觀上存在過錯，客觀上造成了損害后果，因此依法應當由其承擔對劉女士的民事賠償責任。這次事件的出現(xiàn)并非偶然，它是長期以來我國對物業(yè)管理行業(yè)定位不準、關系沒有理順的結果與表現(xiàn)。物業(yè)管理費是一種服務費及維護費，而不是保證金或保險費。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任的情形得不到有效制約，物業(yè)管理企業(yè)的責、權、利就將難以協(xié)調(diào)，長此以往，這個新興的行業(yè)恐怕很難為繼。業(yè)主受到損失時，當然有權以各種方式維護自己的合法權益，但是應當合法、合理地為之， 而不能不論是非曲直，一味要求物業(yè)公司負責。這種行為會損害物業(yè)公司的合法權益，實際上也在損害全體業(yè)主的合法權益。 |
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