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| 解析業(yè)主五大物業(yè)之惑 |
| 發(fā)表時間：2009-11-12 瀏覽：9930 |
由市國土房管局物業(yè)處與新報聯(lián)合推出的網(wǎng)上問卷調查于昨天結束，總共有近千位業(yè)主通過填寫問卷給自己所在小區(qū)物業(yè)“打分”。在參與調查的業(yè)主中，超過四成的人表示拒交物業(yè)費的原因是物業(yè)服務企業(yè)未能提供質價相符的服務，而車位、公用設施維護等問題仍是大家關注的熱點。然而，我們發(fā)現(xiàn)，有相當一部分業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理服務、《物權法》及國務院新修改的《物業(yè)管理條例》相關條款存在著認識誤區(qū)。為此，我們走訪市國土房管局物業(yè)處負責任及相關專家、律師，為您分析五大誤區(qū)，幫您解決“物業(yè)之惑”。
誤讀一：《物權法》可以解決既往問題
《物權法》施行到已近兩個月，由于這部法律是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，尤其第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”和第七章“相鄰關系”與物業(yè)管理直接相關，因此，受到了廣大業(yè)主的普遍關注。但我們通過調查發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主對《物權法》的效力或多或少地存在認識誤區(qū)，認為小區(qū)里發(fā)生的物業(yè)問題尤其是財產(chǎn)關系問題都可以用《物權法》來解決。
如何正確把握《物權法》的效力呢？相關律師表示，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律應當明確規(guī)定施行日期”。法律的施行時間即為法律開始發(fā)揮效力的時間�！段餀喾ā返�247條規(guī)定“本法自2007年10月1日起施行。”也就是說自2007年10月1日起《物權法》才具有效力。法律不溯及既往是各國普遍遵循的法治原則，《物權法》也不例外。
因此，律師提醒廣大業(yè)主，要準確地把握《物權法》的效力問題，在物業(yè)管理活動中做到依法理性維護自己的權益，在2007年10月1日以前成立的財產(chǎn)關系，如車位問題等，不能用《物權法》來解決。
誤讀二：維護小區(qū)治安完全是物業(yè)服務企業(yè)的責任
在調查過程中，有的業(yè)主表示自己小區(qū)里出現(xiàn)了丟失自行車的現(xiàn)象，認為是物業(yè)服務企業(yè)未盡職責造成的，并因此而拒交物業(yè)費。對此，相關律師表示，認為維護小區(qū)治安完全是物業(yè)服務企業(yè)的責任是一種認識誤區(qū)。
通俗地講，預防和打擊社會治安犯罪是公安機關的職責之一；業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會在做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安防范工作方面與公安機關是配合關系；業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會在做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安防范工作方面是相互協(xié)作關系；物業(yè)服務企業(yè)在做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安防范工作方面與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、居民委員會、公安機關之間是協(xié)助關系。
因此，小區(qū)內的治安環(huán)境應該是由以上各方共同來維護的，物業(yè)服務企業(yè)只是起到一個協(xié)助的作用。
同時，律師提醒廣大業(yè)主，衡量物業(yè)服務企業(yè)是否對業(yè)主個人財產(chǎn)丟失負有責任應從兩個方面考慮：一是看物業(yè)服務合同是否約定了對個人財產(chǎn)有保管責任。如果合同中沒有約定物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主個人財產(chǎn)負有看管的責任，那么，業(yè)主不能超出合同約定范圍去要求企業(yè)承擔相應的責任；二是看物業(yè)服務企業(yè)是否按照合同約定履行相應的職責。比如：是否落實機動車輛出入小區(qū)驗證換證制度、日常巡視制度是否落實等。
誤讀三：管理規(guī)約是物業(yè)服務企業(yè)用以約束業(yè)主的
不少業(yè)主在制定和遵守管理規(guī)約方面存在著認識誤區(qū)。有些業(yè)主錯誤地認為管理規(guī)約是物業(yè)服務企業(yè)制定的，用以約束業(yè)主的，在遵守上存在對立情緒；有些業(yè)主對管理規(guī)約的重要性認識不足，對制定和修改管理規(guī)約的參與意識不強；還有的業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約的意識比較淡薄。
市國土房管局物業(yè)處負責人表示，全體業(yè)主在委托物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)服務的同時，也存在業(yè)主自我管理的問題，那么，根據(jù)自我管理的實際需要，全體業(yè)主需要共同制定一個管理規(guī)定來實現(xiàn)自我約束、自我管理。國務院《物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定：管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
可見，管理規(guī)約并不是物業(yè)服務企業(yè)制定用以約束業(yè)主的，而是全體業(yè)主共同制定的，是業(yè)主實行自治管理過程中一項很重要的工作。同時，業(yè)主在制定和遵守管理規(guī)約時應注意以下問題：提出制定和修改管理規(guī)約的建議是每一位業(yè)主的權利，大家應該高度重視，主動參與；制定管理規(guī)約時應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益；制定管理規(guī)約應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才具有約束力；經(jīng)過業(yè)主大會決定的管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，所以，大家應進一步提高認識，自覺遵守管理規(guī)約，這是業(yè)主的義務。
誤讀四：業(yè)主大會職責可自行擴大
本市某小區(qū)里有幾戶業(yè)主因為房屋質量問題寫了一封信，要求業(yè)主委員會給蓋上業(yè)主大會的印章找開發(fā)商維護權益。物業(yè)行業(yè)相關專家說，這種做法擴大了業(yè)主大會的職責，是不妥當?shù)�，存在著認識誤區(qū)。一個是個別業(yè)主或者少數(shù)業(yè)主的權益受到侵害不能用業(yè)主大會這一組織來維權；二是使用業(yè)主大會印章必須由業(yè)主大會依照規(guī)定的“雙多數(shù)原則”經(jīng)全體業(yè)主表決通過后方可適用；三是業(yè)主大會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂服務合同或其他與物業(yè)管理有關的活動。物業(yè)專家提醒業(yè)主，在實際工作中既要避免出現(xiàn)擴大業(yè)主大會職責的做法，又要避免因業(yè)主個人的權益受到侵害時要求以業(yè)主大會的名義來維權。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。
誤讀五：用“想當然”的標準來衡量物業(yè)服務企業(yè)服務是否到位有不少業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)是廣大業(yè)主顧來的“保姆”，在小區(qū)日常的物業(yè)管理服務中，更是以“想當然”的高標準來衡量物業(yè)服務企業(yè)提供的服務是否到位，甚至有些業(yè)主將開發(fā)商遺留的一些問題也歸罪于物業(yè)服務企業(yè)。
律師表示，首先，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間是平等的民事主體，是基于物業(yè)服務合同形成的服務和被服務的關系。只有定位正確，才能依法理性處理好雙方關系。 律師介紹，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間是合同關系，合同約定的服務內容、服務標準是物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的責任，除此之外，不能把不是物業(yè)服務企業(yè)的責任強加于物業(yè)服務企業(yè)，比如開發(fā)商的工程質量問題，開發(fā)商在保修期內的維修責任問題，開發(fā)商的虛假廣告、承諾問題，有關專業(yè)服務部門的服務問題，鄰里糾紛調解問題等等。 另外，評判物業(yè)服務企業(yè)日常服務是否到位的唯一依據(jù)就是雙方的合同約定，物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定的服務內容、服務標準為業(yè)主提供質價相符的服務，業(yè)主應該按照合同約定的內容和標準來衡量企業(yè)服務是否到位，并自覺按時交納物業(yè)費。比如說合同中約定物業(yè)服務企業(yè)對樓道衛(wèi)生每天清掃一次、對樓梯扶手每周擦拭一次、對樓道玻璃每兩個月擦拭一次，對生活垃圾每天清運一次，只要物業(yè)服務企業(yè)按照約定完成了以上工作并保證質量，服務就是到位的。同時，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的服務不是一對一的服務，而是一對多個業(yè)主的公共服務，衡量服務是否到位要看大多數(shù)業(yè)主的滿意度，比如一個單元里有12戶業(yè)主，其中有10戶對樓道衛(wèi)生的清掃是滿意的，那么物業(yè)服務企業(yè)的服務就是到位的。
律師提醒業(yè)主，應重視與物業(yè)服務企業(yè)簽定合同的過程，將相關約定條款考慮清楚、完備后再簽定，以免日后出現(xiàn)不必要的糾紛。 文章出處：天津每日新報 |
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