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| 聚焦物業(yè)費：收費六大難已成惡性循環(huán) |
| 發(fā)表時間：2010-01-07 瀏覽：3616 |
業(yè)主欠費——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不交費——難收物業(yè)費成惡性循環(huán) 交納物業(yè)費，是許多業(yè)主的心頭之痛：“交了不管什么用，這錢花得太冤枉。”然而，對于物業(yè)來說，收繳物業(yè)費也并非易事。據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室去年對本市28個商品房小區(qū)的調(diào)查統(tǒng)計，平均物業(yè)收費率僅為約65%。物業(yè)費的收繳，已成了一些物業(yè)公司的心頭之痛。 “當(dāng)物業(yè)費收繳率低于80%時，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動。”市小區(qū)辦有關(guān)負責(zé)人說。這就造成了業(yè)主欠費——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。 收費之難一 想不通就拒交物業(yè)費 “以前從來沒有交過，現(xiàn)在為什么要交？”面對物業(yè)費，經(jīng)常會有人提出這樣的疑問。經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟體制下的住房狀況，人們已形成了住房不付費的觀念。物業(yè)公司對業(yè)主來說，只是近些年來才接觸到的一個名詞。更有一些業(yè)主認為，物業(yè)只收費不服務(wù)。在這種情況下，物業(yè)費的收取經(jīng)常會遭到拒絕。 豐臺區(qū)青塔小區(qū)一棟居民樓里住的大部分都是回遷戶，居民入住10多年，許多人一直沒有交過物業(yè)費。“沒有經(jīng)濟來源，物業(yè)公司的工作也很難開展。”該小區(qū)物業(yè)稱，這里一直也沒有配保安，丟自行車之類的事情經(jīng)常發(fā)生。 “我一年之內(nèi)就丟了7輛自行車，不知道物業(yè)收費到底都干嗎了？”但當(dāng)記者詢問這位居民每月交納多少物業(yè)費時，卻得到了出人意料的答復(fù)：“我是回遷過來的，他們還欠我錢呢，憑什么讓我交費？” 針對此類情況，中海物業(yè)公司一名工作人員表示，因為物業(yè)公司在北京起步比較晚，以前北京都是央產(chǎn)房，居民更多的是享受福利待遇，收取費用的地方很少。還有一些業(yè)主屬于回遷戶，他們以前住在農(nóng)村，并不存在這些費用。而現(xiàn)在物業(yè)要這些業(yè)主交錢時，他們想不通就拒絕交納。 收費之難二開發(fā)商遺留問題殃及物業(yè) 當(dāng)前，許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一些小區(qū)的物業(yè)公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團。一旦開發(fā)商銷售時的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能因此遭受池魚之殃。 每年冬天，宣武區(qū)景蓮馨苑小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系都會緊張起來。該小區(qū)屬于獨立供暖，供暖系統(tǒng)經(jīng)常出故障，小區(qū)居民對此頗為不滿。“高價買來的商品房卻連供暖問題都解決不好，物業(yè)來修理還要收費，而且每次都無法徹底修復(fù)。”對于物業(yè)收費，很多業(yè)主表示不理解。 提起這事兒，該小區(qū)運達物業(yè)管理中心的田經(jīng)理也是一肚子委屈。原來，小區(qū)的供暖設(shè)備是開發(fā)商免費提供的，但當(dāng)初開發(fā)商并沒有將全部費用付給廠家。所以，也就無法很好地享受產(chǎn)品售后服務(wù)，出現(xiàn)問題后廠家不給免費檢修。“業(yè)主受凍時找物業(yè)來解決，但是這么專業(yè)的技術(shù)維修工作我們根本無法完成。如果找專業(yè)人士來修自然就涉及費用問題。一些業(yè)主對此不理解，認為是我們物業(yè)不作為。”田經(jīng)理還表示，為了能及時解決問題，他們只好在每次維修時都讓物業(yè)工作人員在一旁學(xué)習(xí)。 針對開發(fā)商遺留的問題，物業(yè)經(jīng)常要花費很多時間去向業(yè)主解釋。“我們能夠處理的肯定會處理，但是處理不了的只能協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)商來解決。”田經(jīng)理說。 收費之難三 業(yè)主欠費形成惡性循環(huán) “一些人不交物業(yè)費，我們沒錢了，只能停公用設(shè)施。”小區(qū)的許多公用設(shè)施是在收繳物業(yè)費的基礎(chǔ)上運行的。如果大批業(yè)主拒交物業(yè)費，那么物業(yè)公司很有可能無法維持原有公用設(shè)施的正常工作。因此，停電梯的有之，關(guān)大門的有之，而這些舉動最終導(dǎo)致了更多業(yè)主的不滿，惡性循環(huán)由此而生。 “因為部分業(yè)主欠物業(yè)費，海淀區(qū)華盛家園物業(yè)停了三部電梯中的一部貨梯和一部客梯，致使樓里200多戶居民共享一部電梯，又運垃圾又送貨。”該小區(qū)的華盛家園物業(yè)管理有限公司的王女士介紹說，停電梯是因為小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營困難。為節(jié)約費用，公司只能在基本滿足業(yè)主需要的情況下減少費用支出。 還有一些小區(qū)，由于物業(yè)費收繳率低，物業(yè)公司只能將大門關(guān)掉幾個，以此節(jié)約雇用保安的費用。小區(qū)樓內(nèi)的衛(wèi)生也只能簡單維護。這樣就造成業(yè)主欠費——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。 收費之難四 物業(yè)不能包打天下 “由于對物業(yè)管理概念不清，許多業(yè)主對物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業(yè)公司只要收了錢，就應(yīng)對業(yè)主的一切損失負責(zé)。物業(yè)不是傭人，保安也不是保鏢，許多業(yè)主交費后的要求讓我們無法接受。”面對業(yè)主們要求的高標準的全面服務(wù)，首鋼物業(yè)公司一工作人員說。 順義櫻花園三區(qū)距離首都機場很近，所以經(jīng)常有飛機在小區(qū)上空經(jīng)過。“轟隆隆的聲音吵得我們根本無法休息。”業(yè)主王先生對飛機帶來的噪聲問題十分不滿，因此他和鄰居找到物業(yè)公司。但經(jīng)過幾次協(xié)商后，現(xiàn)狀仍沒得到絲毫改變。“這讓我們不得不懷疑物業(yè)的工作能力，有些業(yè)主索性不再交費。你們服務(wù)不到位，我就有權(quán)不交錢。”王先生說。 對于這樣的情況，負責(zé)該小區(qū)管理的首鋼物業(yè)公司工作人員王先生說：“這個問題已超出了我們的管理能力范圍。機場是以前就存在的，業(yè)主如果無法承受它的噪聲當(dāng)初完全可以不買這里的房子。我們總不能去建議拆掉機場吧？但一些居民就是不理解。” 對于該小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決，甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。“物業(yè)不是萬能的，許多情況并不由我們控制。業(yè)主們因此拒交物業(yè)費，我們很委屈。” 收費之難五 物業(yè)日常工作被忽視 讓物業(yè)工作人員苦惱的另一個問題是，他們的工作經(jīng)常被業(yè)主忽視和不認可。每次遇到什么不滿，業(yè)主就會質(zhì)問，他們交納的物業(yè)費都干什么用了，但卻很少意識到物業(yè)平時所做的大量的日常工作。 中海物業(yè)一名不愿意透露姓名的工作人員說，物業(yè)提供的很多服務(wù)是隱性的，不是一對一的，一些業(yè)主對此經(jīng)常忽視。比如說，物業(yè)管理范圍是小區(qū)紅線以內(nèi)業(yè)主門戶以外的公共區(qū)域(比如綠地的維護等)，但業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難意識到物業(yè)的工作。 宣武區(qū)景蓮馨苑小區(qū)運達物業(yè)管理中心的田經(jīng)理說，一些業(yè)主認為物業(yè)費過高而拒交，其實他們并沒有意識到物業(yè)的工作及需要的開支。“我們是國有企業(yè)，現(xiàn)在根本談不上盈利，最多只能是持平而已。”田經(jīng)理說，除了占小部分的工人工資，物業(yè)費主要是用來進行電梯等設(shè)備的維護。“因為開發(fā)商當(dāng)時沒安裝質(zhì)量好的設(shè)備，所以沒過一兩年就開始出現(xiàn)問題。而有些業(yè)主也不愛惜，從而造成這部分花費很多。” 收費之難六 不交物業(yè)費也“傳染” “不交物業(yè)費也‘傳染’。”在采訪中，一些物業(yè)公司表示。一個小區(qū)內(nèi)如果有兩三戶業(yè)主不交費，他們一般不會采取強制性措施。但許多本就不愿交納物業(yè)費的業(yè)主看到別人不交也沒事，就開始模仿。久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業(yè)費就更加難收。無奈之下，物業(yè)只得采取強制措施，但這樣做通常會激化矛盾。“遇到這種情況，我們真不知道如何是好。” 中海物業(yè)的工作人員表示，沒有物業(yè)費，小區(qū)所有的公用設(shè)施都無法得到保障。部分業(yè)主不交物業(yè)費其實是占用了其他交錢業(yè)主的利益，業(yè)主應(yīng)該集體抗議他們的行為。小區(qū)內(nèi)綠地的維護需要錢，如果錢不夠就沒有辦法維護，造成其他業(yè)主享受不到該享受的綠地。沒有這部分資金也就不能雇用素質(zhì)較高的保安和保潔，實際上受損失最大的還是業(yè)主自己。所謂“一分價錢一分貨”，在物業(yè)服務(wù)上也同樣適用。“其實，物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作，業(yè)主達到房產(chǎn)的保值、增值；而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會有更大的損失。 (信報記者 張玉瑋 劉晶) 聲音 讓物業(yè)收費不再難 隨著物業(yè)管理工作的不斷發(fā)展，它們的管理范圍已不僅僅局限在看大門、搞衛(wèi)生之類的管理工作，還包括統(tǒng)籌設(shè)計小區(qū)標志系統(tǒng)、美化小區(qū)環(huán)境、舉辦公益活動等。負責(zé)北苑家園管理的物業(yè)就自創(chuàng)了一項免費為業(yè)主提供婚慶的服務(wù)，但這些都需要資金的支持。 據(jù)媒體報道，在本市普通小區(qū)和經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理收費中，政府確定物業(yè)管理企業(yè)的利潤是5%左右，稅費為5%。其余約90%都用于房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及其他物業(yè)管理服務(wù)的開支。物業(yè)這樣一個微利的服務(wù)性行業(yè)是否能為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，就依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)費。 我們期待有一天，物業(yè)收費不再這么難。 |
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